住宅地でマイホームを建てようとしたときは、
よほどのことがなければ建築をストップさせるような制限がついたり、
クレームをつけられるケースはそれほどありません。
でも住宅地に飲食店や小売店は商業施設を建てようとすると
かんたんではありませんし、きびしい規制がかかります。
ましてや工場や廃棄物処理場などは、住宅地には建てられないことが多いです。
アパートは人が住むための建物なので住宅です。
住宅地に住宅であるアパートを建てるのは、ごく当たり前のことのように思えます。
にもかかわらず、現実に住宅地にアパートを建てる計画をすすめていくと、
意外にたくさんの障害があったりして、苦労することが数多くありました。
いくつかの具体例を紹介させて頂きたいと思います。
大規模住宅地でよくある禁止ルール 地区計画
まず、いちばん要注意なのは
〇〇ニュータウンとか△△団地などといった名前のついた、大規模な住宅地です。
こういう場所は、落ち着いたマイホームとしての環境で過ごしたい、という方々が多く
そのために「地区計画」とか「建築協定」といったその住宅地独自のルールが決められていて、
「アパート建築はダメ」という取り決めがされていることがあるのです。
街並みのイメージとしては、例えばこんな感じの住宅地です。
こういう住宅地はなんらかのルールがあることが多く、かなり怪しいのでよく調べた方がいいです。
私なら、まず「地区計画」が決められていないかを調べます。
こうした大規模住宅地を開発して作っていくときに、市町村ごとにあらかじめ区域を絞って「地区計画」という街づくりルールを定めていることがあるからです。
そしてこの地区計画は、たいてい条例で決められていて
法律に近い効力があるので、違反したら罰則が決められていたりしていて、
無視してアパートを建てたりすることはできないのです。
どの場所が地区計画のルールをかけられているかは、市町村などのホームページで公開されていて
かんたんに調べることができます。（「〇〇市」「地区計画」で検索すれば出てきます）
たいてい地図とセットで公開されていて、そこに地域ごとの決まりが書かれています。
たとえばこんな書き方です。
こう書かれていると、アパートは「戸建専用住宅」ではありませんので、
ダメということになります。
ここまではっきりダメと書かれていると、とてもわかりやすいです。
でも地域によっては、すごくわかりにくい書き方をされている場合もあります。
例えば、こう書かれていた場合はどうでしょうか？
何が言いたいのか全く分かりませんよね。
でも建築の規制って、じつはこういう書き方をされていることのほうが多いです。
本当に困ったものだと思います。
上の表の赤枠で囲んだ部分の「建築基準法 別表第二 （い）項 第１号または第２号」には
このように書かれています。
建築できる建物は、上の表の第１号「住宅」と第２号「事務所、店舗つきの住宅」
の２つだけなのです。
そしてこの2つ以外の建築物は建築してはならない、と書かれています。
つまり第３号の「共同住宅（アパート）、寄宿舎または下宿」はアウト、と書かれているのでした。
では地区計画とよく似た名前の、「建築協定」が決められているときはどうでしょうか。
中～大規模住宅地でよくある禁止ルール２ 建築協定
地区計画ほど厳しいきまりではないのですが、建築協定とか団地内協定と呼ばれる
その地域内ルールが決められている住宅地もたくさんあります。
建築協定というのは、たいていはその住宅地を作るときに最初に取り決められたルールで
土地を購入するときに、「そういうルールがあることを分かったうえで買ってくださいね」
という前提条件だと思っていただけたらいいかと思います。
なので禁止される内容が、その住宅地のパンフレットに載っていたり
土地を買ったときの契約書や重要事項説明書に書かれていたりします。
ただ、さきほどの地区計画のように条例で決められているわけではないので、市役所から何か強制されるほどの効力はないようです。
書き方は地区計画とよく似ていて、こんな感じです。
宅地の販売のときに明記されているので、知らなかった、という言い訳はできません。
「アパート建築できません」というルールがあった場合は、守らないとダメです。
では、それを分かった上で無理やりアパートを建てようとしたらどうなるのでしょうか。
これは正直なところ、やったことがないのでよくわかりません。
ただ、やろうとした経験はあります。
以前にお客様のアパートの工事を始めようとしたら、ご近所が大騒ぎになって、
「この団地はアパート禁止なのに何やってるんだ！」と怒鳴りこまれたことがありました。
お客様にあらためてご事情をお聞きすると、
「そういえば土地を買ったときの契約書になんか書いてたなー」というお話になり、
見せていただいたら、しっかりと「アパート建築は不可」と書かれておりました。
えらいことになった、と慌てて弁護士さんに相談をしたら
「その土地を買った契約したのは、何年くらい前やねん？
それと、その団地には他にアパート建ってへんか？ちょっと調べてみ。」
と聞かれ、
調べてみると契約したのは30年くらい前で、団地内には他にもアパートが建っていることがわかりました。
その当時の弁護士さんいわく、
「協定ができてからまだ年数がたってなければ訴えられたら負けるかもしれんけど、
もう30年もたってて周りにもアパートが建ってるんやったら、もう建ててもええんちゃうか？」
との見解でした。（法律的に正しいのかどうかはわかりません。。）
そんなことだったので、工事を強行しようとしたのですが
地元の住民さんが建築主さんのご自宅に何度もこられ、断念するよう説得されたので
建築主さんも根負けして工事を中止されることになり、
結局、無理やり建てたらどうなるのかはわからないままでした。
まあ、やらずに済んで少しホッとしたのが本音です。
中、小規模の住宅地の地元協議でよくあるトラブル
大規模な住宅団地ではなく、郊外の小規模な住宅地でアパートを建てるときは
あまり堅苦しい建築協定などもなく、楽なように思えるのですが
これが案外いろいろと障害があるケースも多いので、油断できません。
なんの規制もない、ありきたりな住宅地のように見えて
いざアパートを建てようとすると、突如いろんな注文をつけてこられるものです。
そして多くの市町村では、建築前に地元調整をしてくださいというルールを決めているので
全く無視して進めることもなかなかむつかしいのです。
（詳しくは「アパートの建築を近隣住民から反対されたとき」をご参照ください）
たとえば下記のような住宅地だと、どんなことを言われてきたかご紹介します。
このパターンだと、よく言われるのは２つくらいで
アパートが建つと環境が変わるから困る、という付近の住民さんからの苦情と
アパートの住人さんも昔ながらの地域のルールに従ってほしい、という地元の旧家からの要請です。
以前に私が担当させていただいたお客様の建築予定地が、ミニ開発の住宅6軒の奥にあって
そこの道路を通って出入りする形になりました。
この道路をめぐって、付近の住民さん6軒から猛反対を受けたのです。アパートの駐車場に自動車が出入りするとなると交通量が増えて危ないから、アパートの建設はやめてくれと申し入れを受けました。
（この道路は公道で市町村の持ち物なので、本来は誰でも通ることができます）
さらに、もし建てるなら一戸建て住宅に変更してくれ、とまで言われました。
そんなことに従う義務はありませんので、もちろん丁重にお断りをしたのですが、
その後住民さんたちが、市役所に市会議員さんを連れて陳情に行かれたりして
かなり本格的に反対運動をされました。
なんども説明会を開いて話し合いをして、ある程度の譲歩もさせて頂いたのですが
どこまでいっても平行線だったので、意見調整することをあきらめて
市役所に事情を説明したうえで開発指導の協議を終了させてもらい
工事を進めて、4カ月ほど遅れましたがようやく完成させました。
いっぽう、こうした近隣住民さんからの要求と同じくらいの割合で多いのが
古くから地元におられる方々が取り決めたルールをどれだけ尊重するか、という調整です。
一般的に多くの市町村では、地域ごとの生活に密着した細かい事がらについては
その地域の自治会にお任せしているケースがほとんどです。
たとえば地域をきれいに保つために、住人さんが自主的に一斉清掃をおこなったり
地域の祭りや交流のイベントを役割分担を行って開催したり
共同のゴミ置き場を当番制で清掃したり
市役所ではなく地域のコミュニティで運営されている事がらが意外に多くあります。
そして地元の町内会や自治会からは、アパートの住人さんも他の地元住人さんと同じように
地域の活動についてはちゃんと役目をはたしてほしい、と要望されます。
そうしないと他の住人さんから不公平だと苦情がでる、というのです。
しかしアパートの住人さんは、短期間しかその地域に住まない方が大半で
地域のコミュニティへの参加や、地元ルールの押しつけを嫌がる方が多いのです。
そのため、アパートを建築する際の調整でも私たち建設会社は
アパートの住人さんと自治会とのかかわりをできるだけ避けるように注意して地元協議を行います。
たとえばアパートの住人さんには自治会費はご負担いただくものの、役員は免除してもらうとか
自治会費の徴収はアパートの管理会社で行うので、自治会の班長さんの選出から外してもらうなど
いろいろご提案をさせて頂くようにしています。
でも自治会によってはなかなか譲歩していただけず、この協議で調整がうまくいかないことも多いです。
また、地域の自治会によっては入町費（引っ越して来た住人が自治会に払う）とか
アパートを建てたら協力金を納めるとか、自治会館を建てたのでその負担金だとか、祭りの寄付だとか
さまざまな理由で費用のかかるルールを決めていたりもします。
そうなると今度は入居者さんや建築主さんのご負担が増えることになるので難色を示されるため
一段とお話が進みにくくなってしまうのです。
まとめ
- 大規模な住宅地には、アパート建築禁止のルールがあることが多い
- 購入した土地は、アパート建築不可の建築協定があるかもしれないので注意
- 小規模な住宅地や古い町のなかでも、アパートには意外に抵抗がある
アパートはれっきとした住宅なので、住宅地に建てることに何の支障があるの？
と思うのですが、なぜかアパートは例外とされるケースが多いのです。
でもアパートが建てられないからといって、土地活用ができないかというと
決してそうではありません。
アパート建築不可の場所でも、一戸建ての貸家をお建てになったオーナー様もたくさんおられます。
そういう規制の厳しい場所は、住宅地としての価値が高い地域も多いので
一戸建て貸家だとしても、高い賃料が取れたりすることもあるのです。
土地活用を考えるときに、まずご希望の建て方ができるかどうかを知っていただいた上で、
実現可能な選択肢のなかで、慎重にご計画いただければと思います。
ご検討のご参考にしていただけたら幸いです。
