うちの土地にどのくらいの大きさのアパートが建てられますか？ と、よく聞かれます。
土地活用にとってはとても重要な質問だと思います。 建てられる大きさが大きければ大きいほど、その土地はたくさんお金を生むことができるからです。
でも、家主さんの期待する建築プランの大きさよりも、実際に建てられる大きさの方がずっと小さくなるケースが多いです。
建てるにはけっこういろいろルールがあって、自分の土地であっても 好きなように建てることができるわけではありません。
どのくらいのギャップがあるものでしょうか？それをいまから説明させて頂きます。
土地には建ぺい率というルールがある
建築するときのルール（ 法律など）は、たくさんありますが、難しいことはいったん省いて、まずは建ぺい率に注意です。
家主さんのお気持ちとしては、土地を100%めいっぱい使いたいところです。
たとえば、約80坪（250㎡）の土地だったとしたら、こんな感じです。
でも、法律の決まりでそこまでは無理な地域がほとんどです。
土地の地域ごとにその決まりは違いますが、たいていの土地はその広さの６０％以下に抑えるように決められてます。
すると、こうなります。
イメージよりもちょっと小さくなってしまいました。
でもアパート建築のルールはそれだけではありません。
地域によってはさらに、開発指導（もしくは開発許可）という、上乗せのルールがかかることがあります。次に、それを説明させていただきます。
開発指導要綱というルールのチェック
地方都市に多いのですが”開発指導要綱“という名の別のルールがあり 、
たとえば、”アパートの戸数と同じだけの駐車場を設置してください”とか、”危ないから駐車場の出入り口は1ヶ所で、幅4mまで”とか 、
そういう指導のルールを市町村ごとに決めています。たいていホームページで公開しています。
地域によっては”ワンルームマンションの建設は禁止”とか、”ファミリー向けのマンションは60㎡以上の広さしか認めない”とか、間取りに関するルールもあるので
よく調べておかないと、予定していたプランが実際には建てられないこともあります。
詳しくは、アパートを建てるとき、まずいちばん最初に調べること 開発指導要綱についてをご参照下さい。
先ほどの土地の例で、たとえば”駐車場が3台必要、車庫の出入り口は1か所のみ”というルールがかかると、こうなります。
建物は、さらに小さくなってしまいました。
市町村によっては、建ぺい率よりもこちらのルールの方が辛いことが多いです。
なお開発指導は法律ではないので、強制ではないと言われています。
でも、たいていの建設会社はこのルールを守ってアパートを建てています。
でもこれだけではこの建物には住めません。廊下や階段が必要です。そういった入居者が共同で利用するスペースのことを共用部分と呼びます。
お部屋以外に必要となる共用部分を除外する
アパートには廊下とか階段といった、お金をとって貸せない部分（共用部分）があります。
廊下の幅や、階段が何か所要るかなどといったことも、法律で決まっているので、
それを守りながら計画案を作っていきます。
他にも、建物の出口から道路まで出ていくための通路の幅なども、法律や条例で決められていますので、それによってさらにプランが削られることもあります。
たとえばこんな感じです。
これでようやく実際に貸せるスペースの広さを計算することができるようになりました。
たとえば、今回の例の約80坪（250㎡）の土地の場合ですと、以下のようにワンフロアでだいたい100㎡（約30坪）くらいになります。
このワンフロア100㎡を3つに分割して貸したとしたら、33㎡の単身向けプランがひとつの階ごとに3戸つくれます。2階建てなら6戸、3階建てなら9戸のアパートが建てられるということになります。
・まとめ
みなさんの土地に、どのくらいの大きさのアパートが建つか？を知るには
①建ぺい率などの法律のきまりをまず調べること
②法律以外の市町村でのルール（開発指導要綱）にも注意すること
③共用部分（廊下や階段）、避難用の通路のスペースなどを除いておくことを忘れずに
というポイントをおさえて、正しく計算することが必要なんだとぜひ覚えておいてください。
