あまり聞きなれない言葉ですが、アパートには長屋タイプと共同住宅タイプがあります。
以前はアパートといえば共同住宅タイプが主流でしたが、最近は長屋タイプも多くなってきてよく見かけるようになりました。そんなに長屋タイプが人気があるのでしょうか？なぜ増えてきているのか、またどんな利点があるのか気になるところです。
実際のところは長屋タイプも共同住宅タイプもどちらも一長一短なのですが、私たち建設会社の担当は敷地の条件によって使い分けています。
今回はタイプによる違いと特徴などについて説明させて頂きます。
そもそも長屋タイプと共同住宅タイプは何が違うのか
長屋と共同住宅の法律のうえでの違いは、特殊建築物だとか防火対象物だとか難しい定義がいっぱいあるのですが、ここでは取り上げません。どうしても気になる方は、申し訳ありませんが他のサイトで調べてみてください(笑)
ここではごく簡単にその違いに触れさせていただいた上で、できるだけ土地活用提案の実務の内容を中心に説明していくようにいたします。
まず共同住宅タイプ。どういった建物が共同住宅かというと、おなじ建物のなかに共同で使う部分があると共同住宅です。
具体的には、共同で通る廊下とか階段とかがあって、同じ建物に住む住人さんがすれ違ったりする場所（共用部分といいます）があれば共同住宅と呼ばれます。
共同で使う部分があるので、火事の時とかに住人さんがちゃんと逃げられるようにいろいろ細かい決まりがあります。（消火器を置いておくとか、階段までの距離とか）
建物の種類でいうと、映画館とかホテルとかと同じグループ（特殊建築物）に入ります。
次は長屋タイプ。これはさっきの共同住宅とは逆で、同じ建物のなかに他の住人さんと共同で使う部分が無いことが条件です。お部屋の玄関を出てから地面に足をおろすまで、誰ともすれ違わずに出入りできるような建物のことを言います。
かんたんに言うと、普通の一軒家が隣りどうしつながって建っているイメージです。これはメゾネットとかテラスハウスとか呼ばれています。
そのメゾネットが進化した重層長屋というタイプもあります。これは同じように一軒家がつながっているのですが、これがさらに1階と2階で別々の住宅に分かれているタイプです。層のように上下に重なっているので重層長屋と呼ばれています。
どちらもお部屋から地面まで、だれともすれ違うことなく出ていくことができますので、建物の種類でいうと一軒家とおなじ仲間になります。なので共同住宅タイプとは法律のきまりが違ってくるのです。（少しゆるいです）
ルールによる共同住宅タイプと長屋タイプの使い分け
前置きはこのくらいにして、私たちの実務ではどうやって使い分けているのかを説明します。
それそれのタイプの好き嫌いはおいといて、法律や条例のルールによっては建てられないタイプがありますので、そのルールに合っているかを先に調べます。
敷地が道路と接する長さ
まずは、その敷地が道路に接している幅が何メートルあるかをチェックします。
大前提として、一軒家を建てる場合でも敷地が道路に２ｍ以上接していないと建物は建てられません。
長屋タイプは一軒家の仲間ですから、いちおう道路に２ｍ接していたら建てられることになっているのですが、建物の世帯数が多いと３ｍ以上必要と言われることが大半です。（地域によります）
いっぽう共同住宅タイプは最低でも４ｍ以上接していないと建てられません。もし細長い通路を通って道路に出るような形の土地だったら、その通路の長さによってはもっと広い幅が必要なときもあります。（これも地域によります）
なので共同住宅タイプが建てられない土地だと、長屋タイプの一択ということになります。
地域の条例や開発指導のきまり
アパートを建てるときには、法律のきまり（建築基準法とか消防法）以外に市町村が独自に決めている開発指導のガイドライン（要綱といいます）や条例などがあります。
※開発指導要綱については、こちらで詳しく解説しています。
このガイドラインのなかに、地域によっては「共同住宅を建てるなら、敷地は３００㎡以上とします」とか「長屋住宅を建てるなら、１世帯あたり１００㎡以上の敷地が必要です（４世帯だったら４００㎡以上）」とか、けっこう厳しいことがさらっと書かれていたりします。
ここを調べてから、無理なほうのタイプがあれば除外します。
この２つのチェックが最初の関門です。ここを通過したら、次はその土地ごとにどちらが向いているかを検討します。
どっちのタイプを選ぶかはどうやって決める？
共同住宅タイプと長屋タイプを私たち建築会社の担当は、どのように使い分けているのでしょうか。以下のいくつかのポイントで私は提案の内容を変えています。
敷地の広さとのバランス
敷地がちょっと小さいな、と思うときは私はあまり共同住宅タイプを勧めていません。
たとえば小さめのサイズの土地で、上下２世帯くらいが限度かなという規模の土地だと、共同住宅タイプのように廊下とか階段とかをわざわざ2階のお部屋のために作るのがもったいないので、重層長屋タイプで提案することが多いです。
敷地のかたちやその他の理由
大きい土地に提案する場合は、道路に対して横に長く接している土地は長屋タイプが提案しやすいです。逆に道路に対して縦に長く接している土地は共同住宅タイプが向いていると思っています。
まず横長の場合。
長屋タイプは道路に対して入り口が並ぶのであまり無駄がありません。それに対して、共同住宅タイプはどうでしょうか。
共同住宅タイプは廊下や階段が要りますので、奥行きが短いところにさらにスペースを取られます。ちょっと無駄が多い感じです。
つぎに縦長の場合
長屋タイプは条例などで敷地のなかに一定の幅の通路のスペースが要ることが多いです。
敷地のなかに３ｍの通路が要る場合はこんな感じです。
空いたスペースがたくさん必要になります。
それに対して共同住宅タイプのプランはこんな感じです。
共同住宅タイプは出入口を１か所にまとめることができるので、わりと無駄がありません。
このように、敷地のかたちによって効率がよかったりよくなかったりすることがあります。
その他、少し細かいところでいうと、防犯のためにオートロックをつけたいというときには、出入口を１か所にまとめることができる共同住宅タイプを選択しています。
いっぽうで、将来のメンテナンスなどの維持管理の費用をできるだけ少なくしたい、という狙いがあるときは、なるべく外部の廊下や階段が無い長屋タイプにできるように検討をするようにしています。
いつも必ずこの通りに提案しているかというとケースバイケースではありますが、おおまかな特徴としてはこんな感じです。
まとめ
- 長屋タイプと共同住宅タイプの違いは、共同の廊下などがあるかどうかの違い
- 法律や条例などのルールによって、どちらのタイプが建てやすいかに差がある
- 敷地のかたちによってそれぞれ効率がいいときと、よくないときがある
アパートは長屋タイプがいいのか、共同住宅タイプがいいのか、いちがいには決められないというのが本当のところだと思います。それぞれの特徴をよくご理解いただいた上で、お敷地の条件や環境、アパートの規模などによって臨機応変に考えて頂ければいいのではないでしょうか。
ご検討のお役に立てば幸いです。
