お客様からアパート建築のご相談を受けて、具体的なプランをお作りするお約束をさせていただいたとき、
まず私たち建築会社が最初にとりかかる作業としては 建てる場所がある市町村で取り決められている開発指導要綱をお調べすることがスタートとなります。
あまり聞きなれない言葉だと思います。違法建築だとか、手抜き工事だとかといった言葉は、建築のルール違反としてよく耳にされることかと思いますが、
開発指導なんて言葉は新聞やテレビなどで取り上げられることはほとんど無く、ごく一部の建築関係者しか知らないのではないでしょうか。
でもアパート建築をするためには、この開発指導を真っ先に調べないと
予定通りの建物が建てられるかどうかがわからないくらい、重要なルールなのです。
今回は、開発指導要綱についてのお話しをさせて頂きます。
開発指導とは何か。その調べ方は？
開発指導要綱とは、アパートや寮、店舗などを建てようとしたときに、
建てる場所がある地域の自治体が、あらかじめルールを決めているので従ってくださいね、というものだと思ってください。
※規模がもっと大きくなると開発許可という名前になって、また別のもっと厳しいルールがかかってくるのですが、ややこしくなるのでここでは扱いません。
この開発指導については、ルールの名前が開発指導「要綱」として書かれている場合には、法律ではなく自治体からのお願いであり、名目上は強制はできないということになっています。
でもたいていの建設会社は市役所とは争いたくはありませんので、このルールを守って設計をしています。
市町村によっては開発指導「条例」という名前になっていることがあります。
この「条例」になっている場合は、残念ですが市役所からのお願いではなく、法律とおなじ力を持っていますので、従わなければいけません。
違反すると名前を公表されたり罰則がある場合もあります。
いずれにせよこの開発指導は、アパート建築についてけっこう細かくルールを決めていますので、建築プランを作るときには要チェックなのです。
どうやって調べるかというと、ネットで「〇〇市 開発指導要綱」で検索すれば、指導要綱のある場所ならほぼヒットすると思います。
開発指導要綱を探し当てることができたなら、次はその内容を読み解いていきましょう。
開発指導要綱にかかるアパートと、かからないアパートの違いとは
せっかく開発指導要綱を探し当てたとしても、まずその文章の読みにくさにうんざりすることと思います。法律みたいな条文がずっと並んでいて、慣れないといったい何が言いたいのかさっぱりわからない文章が、どこまでも続いていきます。
まず最初に読むのは「用語の定義」と「適用範囲」のところです。
ここに書いてあるのは、どういう建て方がこのルールに引っかかるかということが示されています。
もしこれに該当していなければ開発指導の対象ではないので、あとの文章は読む必要がありません。
どんなアパートがこのルールの対象になるかという根本的なきまりは、全国共通ではなく市町村ごとに全然ちがいます。
なので同じ規模のアパートでも、ある市町村ではルールの対象外だから好きなように建ててよくて、べつの市町村ではめちゃくちゃ厳しいルールがかかって建てられない、ってこともあるのです。このルールをちゃんと調べておかないと、計画の中身をあとから大幅に変更しないといけなくなるはめになることもあります。
対象を決めるときにいちばん多いパターンは、アパートの戸数によってルールにかかるかどうかを定めているケースです。
たとえば、これです。
この文書の意味は、まず「住宅」というのは一戸建て住宅だけでなく長屋や共同住宅（つまりアパート）も含みますよ、と最初に説明しておいて、次にその「住宅」は３戸以上からルールがかかるから気をつけてくださいね、と書いてあるのです。そして２戸までなら関係ない、ということでもあります。
では、こっちはどうでしょうか？
こっちは９戸以上からもしくは4階建て以上なので、８戸までで3階建て以下だと免除されます。さっきよりも少しゆるいですね。
ではこれはどうでしょう？ちょっと難しいですよ。
これ、すごくわかりにくい書き方なのですが、一戸建て住宅以外は全部かかるって意味です。建築基準法に基づく建築物というのはだいたい全部の建物を指します。（小さい物置とか以外）
そして自分用の一戸建て住宅だけは除外していいと書かれていますので、２戸のアパートや長屋でもルールを守りなさい、という意味です。
厳しいですね。
では予定している建物が、この開発指導要綱のルールにかかる場合、どんな制限を受けることになるのでしょうか。
必ずチェックをするべき開発指導のポイント
かかってくるいろいろな制限については、先ほどの開発指導要綱のなかに書かれていますので、このなかで必要なところを探さないといけません。
たとえばごみ置き場の広さだとかワンルームマンションのきまりだとか、いろいろなルールがかかれています。でも文章が読みにくいので見つけるのに苦労します。
また、開発指導要綱には具体的なことが何も書かれていないこともあります。
こんな時は、あきらめずに「施行規則」とか「技術指針」と書かれた別の文書があるはずなので、探し出してそこにも目を通してみてください。そこに詳細が書かれています。
今回はルールのなかでも大事なもの２つを紹介させて頂きます。
最低敷地面積
まず最初に探さないといけないのは敷地の広さについての取り決めです。どうでもよさそうなことに思えますが、この内容によってはアパートが建てられないこともあり得ます。
例えばこんなふうに書いてあります。
この規定だと、4戸の共同住宅の敷地は４００㎡必要ということになります。もし予定している敷地が２５０㎡だとしたら2戸までしか建ててはいけません、ということが書かれています。
じぶんの敷地だからといって、何戸でも建てられるわけではないのです。
次はこちらです。
この場合は建物の戸数に関係なく、広さ300㎡未満の敷地だとそもそもアパートは建てられません、という意味です。かなり厳しい規制です。アパート建築不可、ということになります。
ここまで厳しいのは珍しいのですが、いまでもときどきこんな規制をみかけますので
油断せずにまずこの項目を調べてみて下さい。
駐車場の台数
次に大きなものでは駐車場の規定です。
アパートの戸数にあわせて、ある一定数の駐車場を敷地のなかに設置しておくように、というルールを決めてい自治体が多いです。駐車場が備えられていないと、周辺に路上駐車が増えてまわりの環境が悪くなる、という懸念からでしょうか。
敷地めいっぱいに建物を建てるために苦心して設計しても、駐車場のルールが厳しいとやり直しになるのでここは要チェックです。
例えばこういう書き方です。
この自治体では、１戸あたり１台の駐車場を用意して下さいというルールになっています。
この台数が確保できるようにしながら、建物の大きさを考えていかないといけません。
もっと細かくルールを決めている場所もあります。例えばこれです。
地域や戸数、間取りごとに必要台数を決めている例です。
たしかに、家族で住むアパートなのか単身者なのかとか、駅まで近いか遠いととかで
駐車場の必要台数も変わってくるかもしれません。
では、無理やりにでも駐車場台数を確保するためにこういう計画を作ってクリアしようとしたらどうなるでしょうか。
こういう駐車場だと、少ない敷地でたくさんの台数を確保することができますよね。
でも、多くの自治体ではこんな駐車場を認めてくれません。
駐車場さえ作ればなんでもOK、というわけではなく
駐車場の大きさや道路からの出入り口、車の通る車路の幅などまで細かく決められていることもありますので、ここも注意が必要です。
駐車場の台数や設置のしかたのルールは、アパートを建築する計画をつくるときにはとても大切ですので、必ずチェックをしておくということを覚えておいて頂けるといいかと思います。
いかがでしたでしょうか。
まとめ
- 開発指導要綱とは自治体ごとにきめられた独自ルール（多くはホームページで公開）
- アパートの規模や種類によっては免除される
- 最低敷地と駐車場規定は最低限チェックが必要
あなたの街の開発指導要綱も、いちどご覧になってお調べになってみて下さい。
アパートは建てやすそうですか？
土地活用にあたってのご参考にしていただければ幸いです。
