これからアパート経営を計画するとなったときに、間取りをどういったタイプにするのかはとても重要なポイントです。
ここが間違っていると、建てたのはいいけれど空室が続くようなことになりかねません。
そうなると収入が入るどころか、ローンの返済が持ち出しになるといった悲惨なことになる恐れもあります。
こういった相談を受けたとき、私たち営業はまずは市場調査を行います。
そもそもその地域でアパート経営をしても大丈夫なのか、実際にニーズがあるのはどんな広さでどんな間取りなのかをしっかりと調べますし、調査をしてから取りかからないと失敗します。
この市場調査について、私たちが実際に行っている方法をお教えします。
まずは自分の土地の立地や、建てられるプランを下調べしておく
市場調査と聞くと、なんだか難しい統計の調査を行うように聞こえますが、実際はもうすこし泥臭い仕事で、基本的には賃貸募集のお店に足を運んで聞きにいくことが多いです。
人口の変化とか統計を参考にすることもあるのですが、私たちはデータ分析の専門家ではないので
そういうのは苦手です。それよりも足を使って調べます。
ただし行く前に最低限、以下の3点はあらかじめ行ってから行きます。
１）対象の土地にどのくらいの広さのお部屋が、どのくらいの戸数まで建てられるか
２）建築場所の立地条件の調査 駅から徒歩何分か 小中学校の学区や近くの商業施設などの有無
３）予定地の近くに、他にどんなアパートがあるか
１）を調べておくのは、せっかくショップの店員さんにおすすめプランを聞いても
建てられなければ無駄になるからです。⇒土地の広さから、建てられるアパートの規模を知るには
２）はショップの店員さんの方が詳しいことが多いのですが、自分でも知っておくほうが会話がスムーズに進みます。
３）を調べておくと、ライバルとなる近所のアパートの間取りや賃料をお店で聞くことができますし、ライバルのアパートが人気なのか空室が多いのか、なども教えてくれることがあります。
賃貸ショップに実際に足を運ぶ
情報を聞きに行く賃貸ショップは、できるだけ集客力のある大手のフランチャイズ店などを選びます。
そういうお店だと若い店員さんでも経験を積んでいるので、けっこういろいろ情報を引き出せます。
古くからある老舗の不動産会社も悪くないですが、なぜかアパート建築にネガティブな考えの方が多かった印象があります。
調査の際には面倒ですが3店舗くらいはまわります。
なぜなら、お店によって全然おすすめが違うことはよくありますし、学生さんに強いお店もあれば、社宅代行会社とのパイプが太いお店もあり、１店舗だけでは情報が偏ってしまうからです。
ショップの店員さんに、調査にきたことを正直に伝えると、無料で親切にいろいろと情報を教えてくれます。そして、彼らが親切なのは理由があります。
賃貸ショップにとって、手数料を払って下さるお客様は入居希望者だけではありません。
家主さんも、建物が完成したらどこかのショップに手数料を払って募集をお願いすることになります。
なので相談に来た家主さんは、ショップにとっては将来のお客様なのです。遠慮せずにどんどん聞きましょう。
ショップで必ず聞く3つのこと
１）この地域でいちばん人気の高い間取り（ワンルームなのか、2LDKなどのファミリー向けなのか）と、その理由
人気の間取りを聞くのはわかると思うのですが、大事なのはその理由です。
古い町並みなのに新婚向けが人気なのは地元志向が強い街だから、とか 単身者の問い合わせが多いのは、近くの大きな工場に派遣社員さんが多く県外からたくさん勤めにきているから、など地域特有の事情を知ることができるからです。
２）ワンルーム、1LDK、2LDK～3LDK のそれぞれの相場賃料と、駐車場は戸数に対して何台必要か
アパート経営での採算がとれるかどうかを計算するとき、相場賃料を知らないといくら儲かるのか計算できませんのでこれは必須です。
駐車場必要台数も重要で、駅から遠い立地だと多めに確保が必要ですし、駅近だと1台もいらないこともあります。建築プランを作成するときに、どのくらいのスペースを駐車場に使うか決める必要があるので重要な情報となります。
３）ショップに来店したお客様が、最初に出す希望条件はどんな内容なのか
お部屋探しで来店したお客様が最初に出す希望条件は、なかなか無理な条件だったりすることが多いようです。
もともとの希望は駅近だったけど賃料が合わないから遠いアパートで妥協したり、どうしても広い部屋に住みたいけど不便なところはいやだから予算をアップしたり、いろいろ条件をがまんしてお部屋を決めていかれます。
その妥協のしかたや傾向を知ることで、自分の立地ならどういった条件なら入居希望者の目にとまるかを考えるヒントになります。
ここまで調べることができたら、地域のニーズの特徴が感覚的にわかってきますし、建てるべきアパートのイメージもかなり固まってきます。
